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城市更新会否成为房地产发展的下一个风口 ——高和资金董事长苏鑫:高和紧依“城市中心”奔跑

发布时间:
2018/06/22
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苏鑫,中国房地产界资深人士。同济大学结构工程学学士学位,中欧工商管理学院EMBA 。现任高和资本董事长、中欧国际工商学院房地产同学会会长。曾任SOHO中国有限公司执行董事。在卸任SOHO执行董事后,苏鑫于2009年10月创立高和资本——中国首支商业地产基金和专业房地产资产管理机构,专注于投资核心城市核心区域的商业不动产。

高屋建瓴,和而不同。这是高挂在高和官网的两个词。也是高和名字的由来,从一开始,高和就将自己定位于一定高度,为中国商业地产基金做着贡献。苏鑫,高和资本的董事长,是一个很善于思考的企业家。

 

 

苏鑫:虽然大家对高和已经有了一定的了解,但我还是想再重新介绍一下,毕竟自己介绍和别人不一样,要更有底气。高和从09年开始创立,是国内第一家做房地产基金的公司,而且一直深耕在商业地产,从未改变过。高和的核心团队是我从各地网罗的优秀人才。周以升,高和的执行合伙人,也是最早一批具有国际背景的地产私募投资专家。拥有十年以上国际投资银行和房地产私募投资经验,见证了国内第一批地产公司香港上市和香港REITs IPO。成功投资的房地产股权类项目超过250亿元人民币,参与融资及并购顾问项目金额超过300亿元人民币;陈国雄大家见过,原阳光100置业有限公司营销总监,拥有十年以上资深房地产项目经验;陈希,近20年的房地产金融行业经验,对商业地产全链条及资产证券化有着较深的理解。曾任中信证券投行部总监、CBRE中国区执行董事;方光是中欧的一位教授,过去15年里曾为万科、华润、SOHO中国等几十家知名地产及多家金融企业提供战略咨询及顾问服务;黄雄是中原地产在大陆创始三位董事之一;毛跃晖在银行业从业16年,是东亚银行的高管。这就是高和专业的核心团队。
  高和所做的11个项目里面,除了一个我们合作伙伴的项目在苏州,其余都在北京、上海。我分享几个案例,让大家对高和在做的事情有一定的了解。
  金澳国际是2012年北京最大的商业地产并购案。这个项目有6.3万平米,在北三环的边上。2013年我们跟国开金融在上海徐汇区的核心区,做了应该说国内迄今基金操作最大的一个项目,叫梦中心。这个项目整个投资120多个亿。是当年上海除了迪斯尼之外最重要的项目。整个项目的规划面积是40万平米,现在局部已经封顶,预计在 2017年全部建好,2018年对外营业。里面配套的基础设施有亚洲最大的i-Max影院。
 
 
  高和为什么选择做商业地产基金,其实这里面是有一定逻辑的。我们知道几年以前,地段好也便宜,所以在城市做商业地产的有很多。但是现在你在三环以内再找一宗土地开发商业地产,即使找到了成本也太高。去年在南四环、五环之间,土地商业地产就可以拍到三万多块钱,这样赚钱就非常难。另外一方面我们发现,要刺激经济,就要花钱,让钱流到房地产。四年前我们针对一线城市做了一个报告,有大量的逻辑对比证明存量时代已经来临。
    现在看二线城市的核心区域也已经具备了存量时代的条件。存量时代从国际的经验来看,其实就是不断的更新。把酒店变成写字楼,把写字楼变成酒店,把购物中心变成公寓。而这背后的动力,就是消费升级。
  所有的这些服务是靠空间来提供的,这些需求原来没有得到满足的,这些空间不适合提供的,就需要改造、升级。以前我们商业地产的定价存在问题,因为大部分商业地产是在二线城市,没有金融机构来支持,所以定价基本上不考虑现金流,只关注旁边散售的价格,并在此基础上打折。所以我们发现大部分上市公司的资产,在香港都会打折,不是因为资产不好,而是因为他的定价方式不受境外人士的认可。境外机构是通过现金流定价。
  现在中国已经具备了向现金流定价转变的条件,大量的机构投资者出现了。比如说保险、金融机构,因为资产荒的原因,他必须将资金投到一流的资产里面,商业地产就成为他的首选。但是他定价的方式和我们传统的方式不同,要看你的现金流,看你能提供多少资金和稳定的现金。这个也是城市更新,之所以能够不断发展的一个最主要的动力。
 
 
  其实城市更新赚钱的,就是三个角度:
  第一、低价收购套利。避开过高估值的标准写字楼物业,依靠改造与资管能力构筑的壁垒,收购低估值的盒子商业和酒店物业。因为开发的是一块土地,在二三十家开发商同时竞争的情况下,价格自然就被炒起来了。并且极少有开发商把商业地产作为唯一的方向。 
  第二、租金增值套利。通过重新定位和改造升级,让物业重新焕发价值,带来租金增长,估值提升。但是租金的增值是最重要也是最难的。
  第三、流动性套利。按照写字楼物业进行高估值 ;资产证券化退出、提高流动性。原来我们大规模商业地产是散售出去,但是机构投资者出现了,金融创新出现了,退出的方式也发生了变化。商业地产退出的难题是没有金融产品支持来去,有的只是经营贷。可是经营贷的各种问题大家都清楚,所以在此基础上,高和创造了一种新的证券化产品叫ABS,在上海证券交易所公开进行发行。这一产品的好处是既不限制你的用途,也不用你还本金。这个背后是资本推动的,资本要买资产,他需要有一些联动性的证券化产品。以前的基金都是项目基金。其实从国外的经验来看没有项目资金,都是有明确的投资指向和投资策略的。但不是单一项目,因为单一项目最大的问题是在遇到风险的时候,自己很难调整。多个项目,就可以互相使用,提高资本的效益,降低风险。这个基金是跟国开合作的,规模不大,4个亿,但是在上海是具有标志性的。中华企业大厦,经由我们更新改造,租金由4块钱,变成了7块多,差不多增长了80%。
  需要什么样的能力才能够做成城市更新。我根据自己7、8年的经验总结了三点。第一个能力是金融能力,第二个能力是改造能力,第三个能力是运营能力。这种能力从地产开发的角度来说,貌似我们做的也不是很好,虽然道理是相通的,但有很多策略、方向,还是有很大的不同。
  举例说明,市场的研究、定位是最核心的,对此城市更新的要求更高。要提高租金水平,你必需有本事重新定位,让新的租户认可,给你更高的租金,这个对定位的要求就更高。第二是改造能力。就装修来讲很简单,但如果是业态的变化,把商业中心变成写字楼,把酒店变成写字楼,就没那么简单。第三个就是运营,既然是老的公寓,就可能有租户的存在,怎么在有租约的情况下,还能够进行改造,就需要大量的沟通协调、理解和相互配合。
    为了让大家更好的了解我们在城市更新方面的一些体会,我分享一个典型性案例。这个案例也是我们这期基金的一个主导方向。在一线城市,写字楼的价格其实已经被更多人认可。尤其在上海,很多写字楼已经有更多的基金,更多的金融机构愿意去购买了,但是购物中心还得改造。购物中心经营的压力,来源于电商的冲击,因为消费升级了,改变了,发展跟不上形式了。这些资产在核心的位置,租金很高,做商业很难,竞争压力很大。如果我们把他变成写字楼,再跟一些产业结合,既能提高租金,也可以缓解资产压力。
    还有我们做的一个产品的创新,叫Hi Work。其实它提示我们,传统的写字楼,因为整个社会发生的变化、消费需求发生变化也发生改变。比方说交互之间太少,没有共同空间,没有交互空间。像现在有些小公司,公司面积不大却要有一个会议室,其实完全没有必要,可以通过APP在需要使用的时候订会议室,实现资源共享,同时也可以节约资源。那么大堂和咖啡厅就变成了与租户、老板、企业家进行交流的一个地方。
  城市更新赚钱,第一是买的资产价格便宜,第二就是退出金融创新,最关键的还是租金的增长。而租金的增长就要通过资产管理,资产管理不是虚的东西,是非常实实在在的,是一个流程,涉及到所有部门。
    从招商、运营、改造,到退出,每一个大的步骤里面都有非常复杂的流程。把每一部分做好,才能够把租金由3块5做到7块钱。租金的综合变化虽然不大,但是因为定价方式,是按现金流推算出来的,就相当于资产价格涨了20%。利润就从这里获得。
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